Medical Properties: Der Fehler, der sich 2022 gezeigt hat

Medical Properties (NYSE:MPW)(WKN: A0ETK5) ist für mich inzwischen eine Fehlinvestition. Es ist keiner dieser Fehler, der einen Kopf und Kragen kostet. Nein, aber dafür einer, bei dem man das Renditepotenzial falsch einschätzt, wodurch die Investition weniger erfolgreich ist.

Eigentlich ist die Welt für Medical Properties so weit noch in Ordnung. Die Dividende ist stabil. Zudem reichen die Funds from Operations je Aktie (obwohl sie rückläufig sind) aus, um die Dividende je Aktie zu decken. Die Basics sehen daher noch attraktiv aus. Und inzwischen sogar moderat bis preiswert bewertet.

Trotzdem hat sich ein Fehler offenbart. Das Bittere: Er wäre vermeidbar gewesen, wenn ich bei meiner Analyse einfach die Augen offen gehabt hätte. Oder ein wenig pessimistischer kalkuliert hätte.

Medical Properties: Der Fehler im Jahre 2022

Eigentlich sah Medical Properties wie ein starker, sicherer Hafen aus. Das Management investierte sukzessive in weitere Immobilien und Wachstum. Die Dividende war hoch, die Funds from Operations je Aktie wuchsen. Alles in allem: Eine runde Investitionsthese.

Dem aufmerksamen Investor ist aufgefallen, dass das Management des US-REITs das eigene Wachstum mit Fremdmitteln finanziert hat. Bedeutet, dass die Bilanz zwischenzeitlich auf eine Nettoverschuldung von über 10 Mrd. US-Dollar angeschwollen ist. Eigentlich kein Beinbruch, zumindest solange die Leitzinsen in den USA niedrig bis im negativen Raum geblieben wären. Sind sie aber nicht, das ist der Knackpunkt.

Der Fehler bei Medical Properties ist daher gewesen, nicht angemessen auf die Verschuldung einzugehen. Die Bilanz weist hohe Nettoverbindlichkeiten aus, wohingegen die Cash-Positionen nicht mal ansatzweise ausreichen, um dagegen etwas zu unternehmen. Auf der Aktivseite ist der Großteil des Vermögens in Immobilien gebunden. Um die Bilanz zu bereinigen, müssten entsprechend Verkäufe her.

Wenn die Zinsen weiter steigen, dürfte das früher oder später ein Problem für Medical Properties sein. Das ist der große Fehler gewesen: Nicht auf die Bilanz zu achten. Oder in der Art und Weise, dass man die hohe Verschuldung problematisiert hat. Für mich ist das ein eindeutiger Faktor, der auf absehbare Zeit die Rendite schmälern dürfte.

Nicht mehr so stark

Der Fehler macht aus Medical Properties keine starke Dividendenaktie mehr. Bilanziell ist die Situation verfahren. Wie gesagt: In Niedrigzins- oder Negativzinszeiten hätte voraussichtlich eine bessere Rendite gelockt. Das ist jetzt jedoch nicht mehr der Fall und entsprechend blicke ich auf meine Investitionsthese und sehe, wie sie aus Sicht der Gesamtrendite etwas bröckelt.